房产投资|房地产投资课程「问人人知识网」

房产投资（房地产投资课程）
我看过100多套房，买过7套房，对房产投资也有一定的心得，今天和大家聊聊我是怎么投资房地产。首先声明，我不是炒房客，只是把投资房产作为一种理财手段，我也不建议你现在买房，只是和你分享一些房产投资的技巧。
我投资房产有几个原则：
1、只有当房产的收益超过十年期国债的时候，我才考虑入手。这是我投资的原则，虽然可能会错失一些好的机会，但是也让我的投资立于不败之地。（十年期国债收益基本等同于长期无风险收益，如果房产的租金收益可以超过长期无风险收益，即使房价不涨只拿房租也不错。）
2、只投资一线或者强二线的城市，三、四线的房产投资价值不高，即使涨了也有可能卖不出去。
3、投资房还是以购买新房为主，房产商会在拍地前对这个地块做全面的考察，如果没有80%以上的把握是不会拿地的，开发商获得消息的渠道永远比你要多。
4、买50强开发商的房子，实力强的开发商对地块前期的调研能力强，而小开发商有烂尾的风险。但不要买排名前十的，比如万科、保利这种，品牌溢价太高。
5、只把房地产作为一项投资，不会把鸡蛋都放在一个篮子里，只要收益合适就考虑卖出。
6、地段一定要好，即使不是核心地段也必须交通方便，便于出售、出租。
7、不要买商住房，投资收益再高也不要买，除非你只是想拿租金。

我们投资一个房产项目，有没有可能知道这个项目的成本呢？其实是可以做到的，房地产的成本主要包含土地成本、建安成本、融资成本和税费。
比如你看完一个楼盘，可以上网搜到它的地址信息，然后登录当地的土地拍卖网站，输入地址查询当时拍地的价格（有些地方的土拍网做的比较好，查询方便，比如杭州，有些就很难查，具体看运气），除了土地的价格，还能搜到土地的建筑面积，土地价格/建筑面积就是单位地价，有些网站还会很友好的直接把单位地价标出来。
建安成本的话，一线城市普通住宅一般在3000-3500元，二线在2500-3000元。财务成本计算比较复杂，不过一般不会超过整个销售价格的15% 。最后是税务成本，主要是增值税，按销售单价的12%就可以算出来。
这样把几个数据加起来，你就基本算出这个项目的成本了。
那算出项目的成本有什么用呢？你可能会说，现在不是还有很多开发商二期会比一期卖的便宜吗？这里我们就要了解下开发商的销售套路了，一般开发商从拍地到可以销售，需要1到2年的时间，正式开始销售后，可能有两种情况：一种是房地产整体行情不好，房子不好卖，另一种是房地产已经上涨或正在上涨，房价远远超过了地价。
碰到第一种情况，开发商一般会选择在成本价附近低价甚至低于成本价出售一期，然后逐步释放利好，联手中介逐步推高房价，全部出售后整体获得一定的利润。

【房产投资|房地产投资课程】

第二种情况开发商则会尽可能的多的，以高价卖出房子，在未来行情回落时按原价甚至降价出售。

那如果我们已经知道了开发商的成本价，当你发现房价远高于成本价的时候，作为一项投资，这时候买入风险就比较高了。但如果你发现房子的售价低于成本价，这时候买入的话，就可以等房地产开发商慢慢推高房价，从而避免了房子买进后就被套牢。这有点像打新股，如果价格百思特网合适，新股上市总会有一波上涨，但如果上市是市盈率就定的很高，那就有百思特网可能像中石油一样套在山顶上。
这样操作的好处在于，这项投资本身我们的成本是低于开发商的，如果我们赚不到钱，那开发商更赚不到，开发商想要赚钱，那就必须要推高房价，而我们就可以乘机获利。
就算碰到大环境不好，开发商也没有降价销售的动力。再退一步说，就算开发商后续降价销售了，因为我们本身的投资收益已经超过长期无风险收益了，即使拿拿房租也是个不错的选择。
下面说下一个我实际操作的案例，我在2017年去宁波百思特网旅游的途中，顺便看了下周边的楼盘，其中有一个楼盘，售价是9000元，折后大概在7000元左右，我回去后大概算了下它的成本，地价在3000元/平，建安成本算2500元/平，财务成本算1350元/平，税费算840元/平，加起来成本价大概在7690元。