房地产企业所得税收入的确认基础( 二 )

2、未完工产品销售收入的确认
企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率在开发期内分季（或月）计算出预计毛利额，计入开发期应纳税所得额，待开发产品完工后，再计算其实际计税成本和实际毛利额，将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入完工当期的企业所得税应纳税所得额。
预计毛利率由省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局确定，但一般位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不低于15％；位于地级市城区及郊区的不低于10%；位于其他地区的不低于5％。但经济适用房、限价房和危改房均不低于3% 。
例如：某房产开发公司，2009年计划在县城开发建设15栋商品楼，2008年12月份已预售250套，收取价款45000000元，计划在2009年10月末竣工交付使用，则这批预售房在竣工前每月应记入应纳税所得额的毛利额为45000000×5%÷10＝225000（元）；完工时假设该开发产品的实际毛利率12%，应记入2009年10月份当期的毛利额为45000000×12%－225000×10＝3150000（元）。
3、视同销售收入的确认
房产开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，按视同销售于开发产品所有权或使用权转移、或实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
其方法和顺序如下：1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；2.由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；3.按开发产品的成本利润率确定，但成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
4、对外出租产品租金收入的确认
企业将新建开发产品对外出租时，采取直接收款或预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到款项的当天。分期付款的为合同约定付款日当天。开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前与承租人签订租赁预约协议的，在开发产品交付承租人使用日确认预收租金收入的实现。