商业计划书怎么写怎么写？( 六 )

在建筑形态上必须采用与区域文化相匹配的构成元素，前期就开始挖掘文化潜力或文化事件，将项目建筑及景观元素向景区、景点、文化、向往等方面靠拢，要与区域旅游形成良好互动，并融合进区域旅游资源中，简单的讲就是成为区域大景区的景点之一。
作为加权价值之一，在文化元素融入后步行街将纳入整体项目景观特色中，形成独立体系的主题公园概念，为消费者提供更多的免消费服务享受。
基于餐饮街的业态，在建筑形态上不会过于复杂，相应的建筑周期会相对较短，结合自媒体推广渠道和对招商工作的推动，在开发组织过程中，步行街必迅速成型、迅速入市、迅速形成人气。其成功运营的核心要素为： ① “微信订阅号”成功发起并能够支撑项目开发；
② 50%餐饮30%特产购物10%民俗展示的比例定制建筑结构； ③ 特产网购服务；
④ 计算产权销售盈亏点，前期走快销路线回本，中期留、售结合，最终实现微利的同时给项目留下一定数量的自有产权商铺，待项目成熟后，市场价值峰顶阶入市销售，实现利润最大化；
⑤ 招商先行，寻找有口碑影响力而不是品牌影响力的陕西美食商家； ⑥ 合理配置招商资源，免租、折扣租金、全租金相配合。
主题公园（40%）作为商业业态中不可或缺的娱乐类业态配置，主题公园在城市远郊的旅游商业地产中占据不可或缺的地位，也是现在时尚消费主流趋向，各类主题公园在全国范围内大面积崛起。如何选择，选择什么类型的主题公园在我们的项目将直接取决于客户的需求，前面我们讲到了自媒体“微信订阅号”，粉丝的需求数据给我们提供了良好的参考依据，选择消费者喜欢的，起码会立于不败之地。作为与步行街业态共同释放消费力的商业组成模块，主题公园在选择时，完全可以等待步行街成功运营后再确定具体商家，届时将具备足够的市场竞争力。
主题公园招商需进行精细的成本测算，主要出入口及与项目其他板块联通区域的商业价值释放和占有将是此板块盈亏点权衡的关键。
此版块功能组成中需具备商业性、娱乐性、公益性、盈利性、景观性等五个基本条件：
① 商业性：此版块的商业价值应体现在，项目启动前期的概念营造和运营过程中主题公园运营商与项目开发商、消费者多方面共赢的运营效果上。商家选择时重点考量业态种类和运营能力与项目前期导入的消费者之间的共鸣，继续深化地块区域价值，为项目提供增量的消费力支撑；
② 娱乐性：旅游地产的核心价值体现在与区域特色景观及文化与消费者休闲娱乐
需求的搭接。主题公园在设计时应考虑到除商家以外，板块自身能为消费者提供的娱乐机会，不需要门票即可参与和体验的主题元素，例如微电影拍摄基地、婚纱主题基地等；