北京市二手房购买合同

外地户口在北京购买二手房经验分享
一、基本流程
购买二手房，基本步骤：初步确定购房资质——网上选址选房——预约中介及看房时间（最好约到离房屋最近的中介分店）——了解出售人的基本情况，排除风险——约谈业主，签约并交付定金——购房资质审核——网签——交首付、中介费、贷款审批——交税费过户——房屋抵押——全款支付后交房（交房可以双方约定）。
1、全款购房时效最高，签约后最快1个月就搞定；
2、公积金贷款或者纯商业贷款：签约后预计2-3个月；
3、组合贷款：4个月以上。
二、需求定位
需求定位包括大到地理位置及交通、小到小区环境、户型、面积等
1、以本人为例（1）基本情况为：已婚未孕，计划2年内生孩子；夫妻2人均在东三环国贸商业圈上班，我是地铁1号线永安里，多辆公交线路，老公是地铁10号线国贸，多辆公交线路；（2）需求定位：不够明确，既要考虑未来小孩儿上学，又要兼顾2人上班距离；基本位置在“东边”，含东南三环内，东五环内，东北三环。
2、经验教训：因未明确需求，看房面扩展的特别大，很耗时耗力；一边看房，一边明确需求，最终明确“考虑十年内的需求；朝阳区相对可以的幼儿园及小学；上班时间控制在40分钟以内；小区环境较好，2居南北通透” 。
三、算账
购买二手房，有一些税费产生、且贷款额度有限制，必须提前做好一个测算。
1、税费：不同性质的房产，税费差异较大，简单介绍几种大家常遇到的
（1）契税：买方缴纳（且未必须缴纳，不分性质），家庭首次购买唯一住房90㎡以下1%；90㎡-140㎡1.5%；140㎡以上3% 。购买非家庭唯一住房 3% 。
（2）普通商品房：满五唯一（即出售房获取该房产已满5年，且是家庭为单位名下唯一住房）：营业税（3月30日最新政策，满二年就免征）、个税均免征；
满五不唯一：营业税免征（3月30日最新政策，满二年就免征），个人所得税一般按照本次售价减去原购置价差额的20%征收。
不满五（3月30日最新政策，不满二年）：营业税5.6%，个税按差额的20%缴纳
（3）公房/央产房
公房就是以前单位自己盖的房子，并依照规定向职工出售公有住宅楼房，已购公有住房,就是职工按照成本价或者标准价购买的公有住房。这种房产虽然也有房产证，但是上市交易有一些限制的，记住一定要问清楚或者在补充协议约定：会不会产生额外税费，特别是土地出让金（最好约定这个费用无论多少由卖方承担）；出售方的配偶是不是同意出售；出售房产是不是要得到单位的同意，或者还要去配偶单位确认（央产房一般需要，因为他们要核实家庭为单位是不是还有其他公房）