投资分析报告如何写？( 二 )

3.无锡市外来人口居住需求的增长
无锡市常住人口中，很大部分有外来人员构成，他们主要从事第二产业和第三产业。特别是在发达的制造业与重工业的这部分人，收入较高，应对其重点分析。在房地产市场中外来需求增长主要来源于周边县级市、大学毕业生、外来工作人员。这与福州市对比可知，福州市周边和大学生需求量比无锡大（每年毕业生福州20万左右，无锡8万），无锡市的外来工作人员居住需求比福州强。无锡市人口有两突出的特点。
一是，常住劳动年龄人口将持续增长。根据人口预测,2030年无锡市常住劳动年龄人口将增长51%以上,户籍劳动年龄人口将增长22%以上,外来劳动年龄人口将增长2倍以上。二是，人口老龄化进程加速。1983年，无锡的老年人口占全市人口的10%，正式成为人口老龄化城市，整整比全国早了16年。2005年底，无锡老年人口数79.4万，占全市总人口的17.7% 。据预测，到2010年无锡的老年人口将达到93万，约占全市人口总数的19.6% 。
三、机会及收益篇
【投资分析报告如何写？】1.城市区位优势明显，城市投资环境良好
无锡市地处长三角，濒临太湖，地理环境优越。无锡是中国沿海地区具有较大规模、较高水平的现代工业城市和基础设施发达，并跨入中国城市综合实力50强、投资环境40优的行列，城市经济辐射力不错；由于无锡的经济实力与旅游资源发达，城市人口聚集力强。以下是来源于浙江大学关于长三角城市房地产投资环境评价的研究。
2.无锡市房地产投资增长迅速，市场逐渐成熟
无锡市2007年房地产开发投资总额达275亿元左右，而且增长速度迅猛，这与中国房地产市场发展状况是息息相关的。无锡市的城市投资环境不断成熟，吸引着许多外来房地产开发商，比如万科、金科等。万科之前评估无锡时，不合格是其住宅市场均价过低，而已推迟进入无锡市场。经过2008年的调整和2009年回升拉动，该条件也已成熟，万科开发的金域蓝湾也早已开盘售卖。
3.无锡房地产市场的发展阶段契机
无锡市房地产房价所处的阶段与福州2006年左右的情况相似，在今后几年房价将大幅上调。以下是来自无锡市房地产信息网的报告数据。市中心以外的房价在6-7千元左右，这符合房地产投资收益率的要求。
4.无锡市其他投资机会分析
第一，2008年无锡市与福州市同样通过发改委关于了城市地铁建设规划的审批，直接拉动周围土地市场与房产市场；第二，由于无锡市原有的产业结构为工业为主，市区内的工业企业的大量搬迁，可创造许多土地资源和开发机会，可适当把握；第三，近期住建部出台了关于城市棚户区的改造，也将带来部分机会；第四，政府开始“十二五规划”的研究制定，标志着城市新的一轮的发展阶段，目前是一个在进入市场，配合政府开发城市，公司进行长期开发经营的好机会。