买二手房注意事项( 三 )

选取房产中介公司
首先选取房产中介公司。最好选取规模大、有营业许可证、有资质证书、信誉较好的房产中介公司。另外在与房主签订购房协议之前购房者就应多去几次中介公司的店铺每次到访时观察店中的业务员是否固定及有无其他买卖双方同这家公司发生争执。
签订协议
验证核实房屋后交易中介公司分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后到中介公司签订买卖合同。一般状况下在合同上都要注明卖方的房子的详细状况同时缴纳委托代理费。一般代理费由买方缴纳金额为房价的2.5%也有分别向买卖双方同时收取的。为减少
三、二手房交易中可能出现的风险以下条款必不可少：
1、涉及价款的问题：在合同中写明总房价注明是一次性付款分期付款还是申请贷款写清付款的时间约定付款条件。
2、写明交房时间条件办理相关手续的过程及费用。
3、基本状况要列出：买卖双方的姓名住所联系方法。
4、违约职责：明确出现何种状况时即视为违约违约金定金赔偿金的计算与给付产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁诉讼等。
5、要求出售方或中介方明确写清房屋的基本状况包括房屋位置性质面积结构格局装修设施设备有无抵押共有人是否同意出售。
6、在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更转让的禁止条款。另外补充一些条款时务必要落实在文字上并要求中介方在上方加盖公司公章。
7、写明合同生效中止终止或解除条款等有关事项。
签订《居间中保合同》
为保证房产买卖双方的切身利益杜绝交易中不必要的纠纷中介理解买卖双方当事人的共同委托后以中间保证人的身份为房产交易中的“购房款给付、房产交接”事宜带给居间中保服务。买卖双方在签订买卖合同后与中介共同签订《居间中保合同》并缴纳中保费。卖方提交房屋所有权证原件及复印件、公房上市批准确认通知单、人名章。买方提交身份有效证件复印件、人名章外地个人购房还需办理《外省市个人在京购房批准通知单》。
买方将房款在立契过户前全部存入中保方指定的账户。若买方欲向银行申请抵押贷款应与担保方签订《委托担保合同》同时将总房款的30%作为首付款存入中介指定账户贷款全额待银行放款后汇入中介指定账户。上述两种款项与总房款之差额也应由买方在银行放款前一次性存入中保方指定账户。
过户结算
买卖双方缴纳相关税费办理立契过户手续然后中保方在买卖双方对房产确认无误后协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出将所卖房屋钥匙交与买方将买方的房款交与卖方三方进行中保结算;由经纪公司协助办理产权变更;如果买家需要贷款由经纪公司协助办理和带给阶段性担保。