商业地产运营管理|商业地产运营工作要点商业地产的经营「问人人知识网」

商业地产的经营，其实已从建筑设计硬件比拼转化为运营比拼的时代。
因为在未来的三至五年中，中国还将发生持续的经济转型，而这种转型正是由以往的高周转、高回报形态转化为精细化、便捷化、长期回报的模式。传统粗放的高周转模式已无法对业务进行支撑。靠概念营销、靠金融手段来拓客销售，已成为过去式，不再是拼地段、拼建筑外形、拼品牌首店，拼装补了，而是要靠对消费者形成有效的黏合所产生的复购率、复游率，才会形成商业地产的最终壁垒。这是唯一出路，即：只有以运营为主作为最终的突破手段。
所以，关注商业地产中的运营工作，会是今后商业地产的绝对重要工作方向。然而，由于多数人的不理解和逻辑混乱，往往将住宅地产中的运营与商业地产中的运营进行混淆，从而陷入了形式主义的错误怪圈。
一、什么是商业地产运营
我对于运营岗位定义是：使得商户承租人在经营过程中不断受到良好呼应，帮助他们成长且受到合理引导乃至产生相应回报，同时要对于项目自身价值、品质得到合理提升的职能。
商业运营就是为了帮助自身项目与商户承租方、客群消费者三者之间更好地建立起来关系，这要求运营能够使用的一切干预手段。需要注意的是，运营的项目种类与运营职能之间关系类型不同时，运营的导向性也会是完全不同。例如购物中心的运营人员，对于项目内的超市项目，就以“快速成交、明确的消费者转化”作为运营导向，而对于餐饮类项目，运营的理念就是帮助商户进行“用户忠诚维系”为导向。
我心中商业运营职能概念，应当是一种“招商、推广、策划、物业、文案、商户管理”这些概念的总和。实际意义上的运营工作，应该更侧重于何种运营手段，这取决于自身项目类型以及和客群消费者间的关系。运营职能要求的是复合型服务能力，对于商户承租方在进场后能够切实有效的以各类手段、服务来真实、长期的提升商户承租方经营水平和业绩。

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二、商业地产中的运营不等于地产运营
商业地产中的运营工作，更多的是关注项目自身的区位、人口、面积、业态、商户、品牌等等方面的复合信息，对其整理归纳后，用行之有效的手段来进行提升销售额的统筹工作，是对项目吃透后的全方位业务提升。
（一）商业地产运营不等于招商
很多公司中的商业运营都是以招商运营为主，天然的将招商与运营混为一谈，似乎认为招商就必然会运营一样，但这是对于商业地产并不了解的表现。