商业地产运营管理|商业地产运营工作要点( 四 ) 商业地产的经营「问人人知识网」

4、自身项目如何帮助商户承租方如何可以具备持续性盈收？（销售激励？达标奖励？其他利益置换？）可见能够切实考虑商户承租方在进场后如何盈利的的招商运营，并且有能力引导出租方给予相应帮助的招商运营团队，才是真正的“招商运营” ，这要求负责招商运营的人员应当充分了解自身商业、周边竞品和消费客群，并能够系统地转换转化，将各类商业品牌和商户进行捏合，以使得价值呈现。
（二）推广运营的职能与要点
推广运营的核心就是围绕着一个或一系列活动的策划、资源确认、宣传推广、效果评估等一系列流程做好全流程的项目推进、进度管理和执行落地。一项推广运营工作，必须事先明确推广活动的目标，并持续跟踪推广过程中的相关数据，做好推广活动运营效果的评估。
在现代商业地产之中，推广活动是一种再常见不过的运营手段，但也仅仅是一项手段。往往在我们做招商运营和商业物业运营的过程中，也必不可少地会涉及很多活动。所以商业地产项目会定期通过一些中大型的推广活动来拉升销售或宣传企业品牌，而这些活动的策划、设计、执行、物料等比较复杂，最好是由专门的团队来执行，单纯靠推广运营很难整合。
实践之中的推广运营，需要的是对于活动项目的通盘考量。推广活动一年举办多少次？频率如何分配？单次能带来多少客流？有效的转化率是多少？如何分配时间节点？何种活动能够帮助何类品牌或商户？双方的契合度是多少？如何平衡项目内死角区域？如何防止部门区域形成客流阻塞？这些问题，都是推广运营中需要关注的工作要点，需要大量细致繁杂的推演和布排。

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（三）商业物业运营的职能与要点
我个人认为，不能以传统物业职能+运营职能来理解商业物业运营这个岗位。因为这个岗位职能的核心是要解决商户承租方与消费客群之间的“增—留—活—转”关系，同时要对出租方、商户承租方、客群消费者三者之间的价值供给搭建良性循环。这就要求以物业的低姿态，行使运营的高权利，但这种属于理论上的一种模式。现实之中的商业物业运营岗位多数是被轻视的一个岗位，仅仅被冠以其名头，而无任何管理权能，尚停留在收取物业费用、修缮机电设备和清运垃圾、安保维护等初级智能之上。
（四）资产运营职能与要点
资产运营由于是代表资产方，其实最应当做的工作，是通过一系列各式各样的运营手段（比如推广活动策划、内外部资源拓展和对接、提升商户承租方销售、优化自身项目等），去拉升自身项目的相应指标，如活动频次、客流量、销售数据、坪效提升值、多处的可租售面积、美誉度等，以便全面提升资产价值和收益，将项目的的全面客流归纳，将年度、季度、月度坪效的总结凝练，将客群年龄、性别、收入等数据提升后进行价值分析。这是能够快速使得项目价值彰显并对外获取收益的有效手段，然而目前多数资产管理公司对此还没有有效的分析和应用，殊为可惜。