商业地产运营管理|商业地产运营工作要点( 五 ) 商业地产的经营「问人人知识网」

（五）我对“商业运营”的理解
我个人认为，真正意义上的“运营”是一个综合能力比较均衡，熟悉商业地产中的各个部门，又熟悉品牌客户，同时对于消费客群有着比较深刻认知的管控者。他能够以各类运营手段来做出一些相应的方案，在协调各方资源的情况下对出租方、商户承租方、客群消费者三方之间都达到利益均盈的控场者。这种运营更应当负责的是，提升各类跟租户承租方有关的信息提升，比如客流数、比如客群引导、比如当日会员活跃量、比如客群停留时间、停留地点、消费频次等，时刻思考着下列的一些问题：
（1）自身商业地产项目的租户该从哪里来？（自己招租？代理行引客？主动上门的客户？）他们是否适合这个项目？（存活率？生存周期？盈利坪效？品牌口碑？）他们是否能够带来合适的客群？（消费者年龄？收入？学历？个人爱好？）如何与商户承租方维系关系？（多沟通？减租？送广告位？多帮商户解决实际问题？）
（2）如何提升到访消费者的数量？如何使消费者更长久的停留并消费？如何让消费者能够二次到访甚至多次到访？（促销？热卖？明星活动？人气活动？免费网络？现场抽奖？打卡积分？微博微信软文？事件制造？）
（3）当到访消费者多了之后，这些消费者实际就是潜在会员，如何利用他们增强对整个商户承租方的影响力和掌控力？（消费者进行分类？人脸识别？精准营销？如何让不同购买力的消费者与商户之间产生价值关系？）
（4）商户承租方如果出现退租怎么办？（分析退租原因？建立退租预警机制？）该如何补位？而如果又是客群消费者流失怎么办？（如何再邀请？如何再聚客？如何再认同？）
（5）如何更好地引导客群消费者与自身项目发生互动甚至传播内容？（IP形象？明星助场？事件话题？氛围引导？广告宣传？LED大屏展播？灯光秀？）项目自身如何被用户所消费？（话题口号？宣传方式？推送手段？）

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四、商业地产一定会形成运营为主的模式
运营目前商业地产中的运营现状，往往还是以一种比较浅白的模式在运行。主要是以往年份，国内经济增长太快导致消费市场旺盛，开发商、出租方对于运营职能不太重视，多数的商业地产企业不过是做一堆粗浅的方案、制度来进行初步的框架梳理，但是其中内在的环节往往是自我矛盾和冲突，市面上目前只有个别几家大型商业地产公司有能力去统筹规划这些繁琐杂乱的工作。可以客观地说，目前国内商业地产的运营模式，与20年前的模式差异并不大，但现今国内商业地产的项目供应总量却在巨增，传统的商业地产运营模式完全无法跟上当下的市场环境和人口变迁。