商业地产运营管理|商业地产运营工作要点( 二 ) 商业地产的经营

【商业地产运营管理|商业地产运营工作要点】在传统商业地产领域之中，招商工作更像是一支部队的先锋队列，他们精准地将商户招徕到符合其自身定位、品类、面积、租金的商业场所之中，属于将凤凰引导合适的梧桐树的人，全程依据的是项目规划并依据此规划后将合适的品牌进行引入，工作的界面其实也仅到此为止。
而运营则是服务于凤凰的专业管家，不但要照料他们的饮食起居，更要让他们身心愉悦，但最终的是让这只凤凰产下金蛋来。
简单来说，运营就是想办法帮助商户提升销售业绩的人，所以运营职能是一种全方位的职能，既要有能力设计合理的提升方案，又要有权限协调公司内部去执行这些方案，同时有能力要求商户、品牌去配合方案的落地性，这就需要运营人员懂商业、了解项目、了解商户。在工作之中，更加主动的为商户、顾客来进行沟通与服务。
（二）商业地产运营不等于营销推广
实践中也有部分公司将运营与营销推广混在一起，他们认为做场推广活动就来批客流，有客流就一定能提升销售收入，所以对于商户运营的帮助重心在于营销推广。
但实际情况是，营销推广费用高昂，效果是短期性的，使得商户、品牌形成了路径依赖，自身并无销售提升意愿。如同算盘珠，一拨一动，不拨不动。商户销售的主要驱动力是靠商场活动而转化，无法形成项目的自我生长。
（三）商业地产运营不等于物业服务
之所以说商业运营不等于物业服务，是二者服务对象存在着根本的区别。
首先商业运营服务对象绝大多数是企业法人主体，鲜有自然人客户，而物业服务则刚好相反。其次是商业运营服务内容是保障商户在经营中能更好地产生效益乃至爆场。物业服务则是给予业主等价的生活服务内容。最后是商业地产的运营人员一定要求的是懂商业经营的逻辑，能够快速准确的理解服务对象的诉求，并为之提供销售业绩提升所必须的条件，形成促进销售的快速推进。但物业服务则应提供安全、有序、、整洁、人性化方面的服务内容。所以二者似乎相似，但本质上的逻辑、方式、手段都完全不同。
（四）商业地产运营更不等于地产运营
常规来说的地产运营岗位，基本上是对于所有地产项目的立项、摘地、设计、报建、建设施工、成本采购、营销推广等诸多方面的全程统筹者，更多是要求部门或项目公司按照节点计划安排节奏并予以完成。虽然地产运营也要求的是对于整个流程环节熟悉，但与商业运营不同的是，这个岗位一般只是督促和协助，并非实际自身实际参与管理。甚至可以说，很多企业住宅地产运营职能是“表哥表姐” ，纸面落实即可。而商业运营，则是亲自参与和落实，要不断地现场调整和改进来提升业绩与质量。