买房签合同注意事项( 六 ) 「问人人知识网」

2、按房地产的性质不同可分为商品房的买卖、公有房屋和经济适用房的买卖和私房买卖。这种分类的好处在于法律规定的贴合买卖的条件不同。商品房买卖专指有房地产开发企业建设的用于出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。《商品房销售管理办法》(2001年4月4日)、《城市商品房预售管理办法》 2001年8月15日专门规定了商品房买卖的条件。公有住房和经济适用房买卖的主体资格有严格的规定；《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》对已购公有住房和经济适用房出售条件作出了规定；除此之外已经取得合法产权证书的私有房地产只要不在法律规定的禁止转让之列均可自由买卖。
3、购房合同的订立
签定正式的购房合同在拟定的时间地点购房者备齐所有凭证与开发商或代理商正式签定购房合同。预售合同(期房)和出售合同(现房)区别：购房合同一般包括商品房预售契约期房和商品房买卖契约现房两种。
二者区别在于：预售合同在商品房预售时采用房屋竣工交付使用买受方付清全部房价款后可直接办理过户手续。商品房出售合同适用于商品房现居竣工验收合格取得房地产权证的商品房销售。因此签的预售合同交房时不再签出售合同能够直接办理过户手续。
4、签订时需要注意的问题
1、买受人应当仔细阅读合同资料对合同条款及专业用词理解不一致的可向当地房地产开发主管部门咨询如无异议视为双方同意资料。
2、在签订合同前出卖人应当向买受人出示应当由出卖人带给的有关证书、证明文件。
3、合同条款就应严格遵守《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定并由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。
5、购房合同的主要资料包括以下几方面：
1、乙方使用权限；
2、违约赔偿职责；
3、保修职责；
4、付款约定包括优惠条件付款时间付款额违约职责等；
5、房价包括税费面积差异的处理价格与费用调整的特殊约定等；
6、交付约定包括期限逾期违约职责设计变更的约定房屋交接与违约方职责等；
7、产权登记和物业管理的约定；
8、甲方土地使用依据及商品房状况包括位置面积现房期房等；
9、其他相关事项及附件包括房屋平面图装饰设备标准等。
10、质量标准包括装饰设备的标准承诺及违约职责和基础设施公共配套建筑正常运转的承诺质量争议的处理等；
11、双方认定的争议仲裁机构；
在签订上述各项条款时购房者尤其需要关注以下几项基本问题：
1、购房合同的各项资料要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、职责要明确如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼而应是项目立项批准文件的投资建设单位也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同签字人应是法人代表本人或公司章程上授权的主要负责人。